Les stratégies de gestion de l’immobilier d’entreprise

Contenu pédagogique

Entreprise exploitée sous la forme individuelle

• Rappel sur la théorie du patrimoine d’affectation et son traitement fiscal selon la catégorie de revenus.
• Enjeux et conséquences de l’inscription à l’actif de l’entreprise individuelle ;
• Enjeux et conséquences de la conservation dans le patrimoine privé.
• Intérêts de constituer une société pour l’acquisition de l’immobilier.

Entreprise exploitée en société

• Acquérir l’immobilier au sein de la société d’exploitation ou au sein d’une SCI détenue en dehors du groupe : quels enjeux ?
  • Sur le plan juridique et économique ;
  • Sur le plan de la transmission du patrimoine ;
  • Sur le plan de l’impôt sur la fortune immobilière.
• Acquisition au sein d’une SCI : IR/IS, quel régime fiscal privilégier ?
• Application de l’article 238 bis K du CGI.
• Alternatives et stratégies d’optimisation.

Focus location équipée

• Définition de la location équipée ;
• Régime fiscal/social ;
• Distinction avec d’autres formes de location.

Le bail à construction

• Régime juridique et fiscal

Stratégies d’acquisition en démembrement

Démembrement de l’immobilier et démembrement des parts d’une société créée pour acquérir l’immobilier :

• Modalités de mise en place et contraintes associées ;
• Conséquences juridiques, économiques et fiscales ;
• Cas d’application de l’article 13, 5 du CGI ;
• Etat de la jurisprudence en matière d’évaluation des parts démembrées ;
• Risques associés aux schémas de démembrement (abus de droit, acte anormal de gestion, etc.).
• Cas pratique et illustrations chiffrées.

Restructurer un patrimoine immobilier existant

L’option pour l’IS de la SCI :

• Modalités de l’option ;
• Conséquences fiscales (au moment de l’option et en rythme de croisière) et choix disponibles ;
• Faut-il ou non réévaluer les actifs ?
• Quelles conséquences ultérieures sur le résultat distribuable de la société et en cas de vente ?

Intégrer l’immobilier dans le périmètre de l’entreprise :

• Diversité des solutions à disposition : apport des parts de SCI à la société d’exploitation : modalités et conséquences ;
• Vente de l’immeuble vs. Vente des parts ;
• Grille de décision en fonction des circonstances et des objectifs.

Sortir l’immobilier de l’entreprise :

• En entreprise individuelle : transfert dans le patrimoine privé ;
• En société :
  • Solutions classiques : vente de l’immeuble ou des parts ;
  • Alternatives : distribution ou réduction de capital en nature – remboursement d’un compte courant d’associé ;
  • Faut-il penser à la scission comme alternative ?
  • Quid de la sortie de la seule nue-propriété ?

Optimiser la transmission à titre gratuit de l’immobilier d’entreprise

Transmission de l’immobilier au sein d’une entreprise d’un groupe :

• Immobilier d’exploitation et Dutreil ;
• Leviers d’optimisation et points de vigilance en fonction de l’organisation existante ;

Transmission de l’immobilier en dehors de l’entreprise :

• Utilisation de la société pour transmettre : quels leviers ? Quels aménagements statutaires ?Démembrer les parts ou l’immeuble ?
• Quels points de vigilance en cas de transmission de biens différents à chacun des enfants (ex : société d’exploitation à l’enfant 1 et immobilier à l’enfant 2) ;
• Mise en place d’un usufruit successif.